HOMES4ALL

Contesto

Con l’ascesa dell’inflazione e la morsa della crisi europea che si fa sempre più stretta sono sempre più numerose le famiglie che oggi in Italia si trovano a rischio di povertà. Secondo l’Istat, in Italia ci sono 5,6 milioni di persone in povertà assoluta e ulteriori 2,9 milioni in povertà relativa.

Se il caro bollette negli ultimi mesi è stato fortemente influenzato dalla situazione contingente che stiamo vivendo, i costi associati alla casa, come mutuo o affitto, rappresentano da sempre uno degli oneri più pesanti che gravano sulle famiglie italiane che li devono sostenere. A tal riguardo, il 32,3% delle famiglie oggi in affitto ha una spesa relativa pari o superiore al 40% del proprio reddito netto; stesso discorso vale per il 36,6% delle famiglie più povere in Italia (appartenenti al primo quintale). Inoltre, secondo l’ultima indagine Istat sul tema, le famiglie in affitto nel 2021 rappresentano il 45,3% di tutte le famiglie povere.

Problema e opportunità

Negli anni sono emerse nuove forme di supporto per alcune delle fasce deboli della popolazione, come il social housing, ovvero interventi immobiliari che permettono di garantire in locazione una soluzione abitativa a individui e nuclei familiari il cui reddito, non sufficiente per l'acquisto di un immobile, sia troppo elevato per accedere a soluzioni di edilizia popolare oppure si trovino in difficoltà con i pagamenti nonostante possiedano una casa in affitto. 

Questo disagio è tecnicamente definito di “emergenza abitativa”. Un problema che oggi nel nostro Paese, sempre secondo dati Istat, tocca più di 2,5 milioni le famiglie — pari al 9,9% del totale —.

Soluzione

Per rispondere a queste esigenze sociali, nel 2019 nasce Homes4All, che a partire dalla città di Torino —nella quale, nel 2020, si sono registrati 1.840 sfratti — si propone d’intervenire per migliorare la situazione abitativa delle famiglie in difficoltà. Con il supporto del Comune di Torino, partner capofila, ha vinto il bando del Fondo di Innovazione Sociale della Presidenza del Consiglio dei Ministri per il progetto presentato "Homes4All - a Torino il diritto all'abitazione si innova” assieme ai due soci fondatori, Brainscapital Srl SB e Homers Srl SB, alla Camera di Commercio di Torino — quale ente valutatore dell’impatto generato—, all’Associazione Acmos —preposta all’accompagnamento delle famiglie — e con l’endorsement di Compagnia di San Paolo e UniCredit e nell’ambito di Torino Social Impact.

L’attività di Homes4All è quella di acquisire e/o gestire immobili locandoli a famiglie in temporanea difficoltà ad un affitto sostenibile, per poi rivenderli a fine locazione alle famiglie stesse, anche tramite formule di rent to buy, o nel libero mercato. Per raggiungere questo obiettivo è stata creata una società, fondata nel dicembre del 2019, attraverso la quale i soci fondatori, Brainscapital S.r.l. SB e Homers S.r.l. SB, possono coinvolgere investitori privati interessati al mondo immobiliare e sociale attraverso investimenti etici e remunerativi al tempo stesso. 

Homes4All S.r.l. è una startup innovativa e società benefit e dal 2022 anche società certificata B Corp entrando così a far parte di un network internazionale di imprese che, oltre ad avere obiettivi di profitto, rispondono ai più alti standard di performance sociali e ambientali, trasparenza e accountability.

Homes4All S.r.l. raccoglie fondi da investitori privati interessati al comparto immobiliare con impatti sociali, coi quali reperisce immobili da riqualificare e mettere a norma. Gli alloggi saranno poi assegnati a nuclei familiari in emergenza abitativa attraverso un percorso di supporto gestito sempre da Homes4All.
Gli investitori oltre a diventare soci della società entrano anche a far parte di una community attiva nel sociale.

Le attività di Homes4All
A livello operativo la società si occupa del processo di acquisizione degli immobili e della loro gestione. La prima attività, ovvero il processo di acquisizione dei beni immobiliari avviene in diverse modalità, mentre l’attività di gestione segue un flusso standardizzato e altamente controllato, focalizzato sull’obiettivo di reinserimento dei soggetti che andranno ad abitare nell’unità abitativa, oggetto della gestione di Homes4All.

In particolare, Homes4All può:

• Acquistare e gestire direttamente l’immobile;
• Reperire immobili e proporre ai soci l’acquisto;
• Prendere in gestione immobili di proprietà dei soci o terzi.

Per quanto concerne, invece, il modello di gestione, è stato disegnato per garantire stabilità e il diritto alla casa a favore del nucleo famigliare a cui sarà assegnato lo spazio, oltre che a garantire la manutenzione tecnica dell’immobile e il pagamento mensile del canone di affitto al proprietario.. Nel merito, il processo di gestione prevede:

• Lavori strutturali: la società si occupa direttamente della messa a norma dell’immobile, della sua ristrutturazione e riqualifica.
• Lavori di accompagnamento sociale: un iter che parte dall’identificazione degli inquilini più adatti e si articola nel fornire loro una serie di servizi che garantiscano il pagamento del canone d’affitto mensile. I servizi rientrano in un percorso di accompagnamento personalizzato sulla base dei bisogni del nucleo, della durata di 18 mesi . Esso è volto da un lato a favorire  l’empowerment del nucleo familiare e diminuire, dall’altro, il rischio che questo venga nuovamente trascinato in situazioni di difficoltà e di conseguenza ridurre anche il rischio di morosità.

Modello di business
Le modalità in cui Homes4All genera un flusso di cassa costante è basata su cinque diverse voci di ricavo:

• Locazione degli immobili;
• Pay by result  — a fronte del raggiungimento di specifici risultati d’impatto e di saving per la PA —;
• Fee di gestione immobiliare;
• Mediazioni immobiliari — intese come plusvalenze sulle vendite degli immobili acquisiti e riqualificati o su altre operazioni immobiliari generate —;
• Contributi e sponsorizzazioni;

I vantaggi generati e gli obiettivi per i prossimi 12-24 mesi
L’intervento di Homes4All genera un impatto sociale ed economico significativo, volto a:

• Ridurre il numero dei nuclei familiari in emergenza abitativa;
• Migliorare il benessere e l’empowerment personale e familiare;
• Diminuire il peso sui servizi sociali delle città;
• Promuovere la rigenerazione urbana;
• Costruire un modello innovativo di finanza d’impatto.

Operativa a Torino e a Genova, Homes4All intende replicare il proprio modello di business anche in altri contesti nazionali a cominciare da alcune zone della Lombardia, su cui è già in via di sviluppo la replicabilità in alcuni comuni del territorio, così come nel Sud Italia, fortemente penalizzato rispetto ai grandi centri abitati del Nord. Per far questo, è necessario raccogliere capitali e aumentare la rete dei soci a livello nazionale. Pertanto, alcuni dei principali obiettivi futuri di Homes4All possono essere così individuati:

• Maggiore diffusione territoriale aumentando il numero di soci finanziatori e coinvolgendoli nelle attività della società;
• Operare attivamente (acquisizione + servizi) su più di 140 immobili entro il 2025;
• Registrare almeno 30 mediazioni immobiliari entro i prossimi tre anni;
• Raccogliere nuovi fondi e Incrementare il numero di famiglie supportate e il conseguente impatto generato.

Mercato

La situazione “casa” e l’incidenza delle spese correlate
Secondo dati Istat, presentati al Ministero del Lavoro nel 2021, 18,2 milioni di famiglie, pari al 70,8% del totale, sono risultate proprietarie dell’abitazione in cui vivono — di queste, 3,3 milioni hanno un mutuo attivo sull’immobile —, mentre 5,2 milioni (20,5%) vivono in affitto e 2,2 milioni (8,7%) dispongono dell’abitazione in usufrutto o a titolo gratuito. Inoltre, dall'ultimo rapporto sulla poverta assoluta dell'Istat, emerge che il 45,3% delle famiglie povere ha un affitto da sostenere.

Le spese per l’abitazione (condominio, riscaldamento, gas, acqua, altri servizi, manutenzione ordinaria, elettricità, telefono, affitto, interessi passivi sul mutuo), rappresentano una parte significativa del bilancio familiare e possono incidere soprattutto sulle capacità di spesa delle famiglie meno abbienti. Secondo dati EU-SILC relativi al 2021, le famiglie in affitto spendono mediamente di più di quelle proprietarie — circa 580 euro al mese contro i 260 euro —.

Il ritardo nei pagamenti delle spese per utenze domestiche, affitto o rate del mutuo è uno dei fattori che possono condurre a una situazione di emergenza abitativa. In Italia nel 2021, il 16,3% delle famiglie che pagano un affitto ha indicato di essere stata in arretrato con il pagamento di almeno una di queste spese e il 9,4% delle famiglie che hanno contratto un mutuo ha evidenziato difficoltà con il pagamento delle rate.

Gli sfratti e l’attuale disagio abitativo in Italia
Secondo gli ultimi dati pubblicati dal Ministero dell’Interno, sono 38.163 le nuove sentenze di sfratto nel 2021 (quasi il 20% in più rispetto al 2020), di queste 32.083 sono per morosità (circa l’85% del totale), 33.208 richieste di esecuzione forzata (+45%) e 9.537 sfratti eseguiti con la forza pubblica (+ 81%). Va considerato che questo quadro è stato influenzato dalle politiche applicate in contesto pandemico. Infatti, negli anni in questione, il Governo Italiano ha bloccato l'esecuzione degli sfratti nell'ottica di non incrementare il disagio già generato dal Covid-19.

Mentre un’altra analisi, questa volta riportata da Nomisma/Federcasa e risalente al maggio 2020, sottolinea che solo il 4% della popolazione italiana ha accesso ad alloggi in affitto con canoni agevolati. Il totale dei nuclei familiari residenti in complessi ad accesso agevolato — Edilizia Residenziale Pubblica —, sono circa 700 mila.

Traction

Nel corso del suo primo triennio di attività (2020-2022), Homes4All ha raggiunto importanti traguardi. Ha portato a termine alcune partnership significative con società ed enti dei comparti di riferimento (quello sociale da un lato, quello immobiliare dall’altro). Ha condotto due operazioni di crowdfunding (entrambe sul portale lita.co) raccogliendo da un folto gruppo di investitori 700 mila euro; fondi impiegati per l’acquisto degli alloggi poi ammodernati e assegnati a famiglie bisognose.

• Nel 2020, Homes4All S.r.l. risulta vincitrice di un importante contributo a fondo perduto fino a 1,6 milioni di euro di un bando del “Fondo di Innovazione Sociale” istituito della Presidenza del Consiglio dei Ministri articolato in 3 fasi: (1.) Studio di fattibilità conclusosi nel 2020; (2.) Sperimentazione attualmente in corso e fino ad agosto 2023; (3.) Replicabilità al superamento della fase 2.
• Ha lanciato una piattaforma di economia circolare, Solidali4All, rivolta agli Enti del Terzo Settore che permette l’incontro tra chi ha bisogno di un aiuto e chi ha la possibilità di donare tempo, denaro o beni materiali.
• Nell’ottobre 2022 ha vinto il Premio Impresa Sostenibile 2022, per la categoria Sostenibilità Sociale, premio riconosciuto da IlSole24Ore in collaborazione con la Santa Sede.
• Ha avviato le prime locazioni avendo alloggiato ad oggi 70 beneficiari; 
• Ha una gestione attiva di 19 immobili.
• Possiede 28 immobili di proprietà, 23 dei quali sono locati e i restanti in fase di ristrutturazione.
• A maggio 2022, Homes4All è divenuta B Corp entrando così a far parte di una delle 200 realtà italiane ad oggicertificate.

Risultati economici passati e attesi
Dai bilanci della società emerge come questa negli ultimi due anni ha accelerato il suo posizionamento sviluppando investimenti patrimoniali per oltre 1 milione di euro e la gestione che vede l’accompagnamento dei nuovi locatari all’interno dell’immobile. 

Il prospetto economico presentato da Homes4All (disponibile qui) è basato su un piano triennale (2023-2025) con proiezioni relative anche dell’anno corrente. Le ipotesi su cui esso si basa vedono un trend positivo per ogni voce di ricavo. Gli immobili di proprietà dovrebbero passare, secondo le stime riportate, dagli attuali 28 ai 34 in un solo anno, per poi divenire, al netto di acquisizioni e cessioni, 42 unità immobiliari nel 2024 e 50 nel 2025. Per quanto concerne gli immobili esclusivamente gestiti, Homes4All stima una crescita più consistente: si parla di 59 immobili gestiti nel 2024 e 94 entro il 2025.

Pertanto, con una maggiore diffusione del progetto, Homes4All s’aspetta di vedere crescere il fatturato, sia per il flusso generato dalle locazioni, che dovrebbero aumentare del +84% in tre anni — nonostante tenderanno a rappresentare sempre una quota costante del fatturato complessivo: l’8% del 2023, il 10% nel 2025 —, che per i flussi generati dal conseguimento dei risultati del processo di accompagnamento degli inquilini, che vedranno una crescita del +950% in tre anni. Dal punto di vista del profitto, il 2023 è l’anno in cui la startup stima di raggiungere il break-even point. 

Osservando lo stato patrimoniale prospettico emerge come Homes4All intenda perseguire una strategia volta ad aumentare il capitale sociale di anno in anno, aumentando consequenzialmente il patrimonio netto dell’azienda. Strategia necessaria al proseguimento del business, volto a favorire l’ingresso di nuovi soci e garantendo una maggiore diffusione del modello di business. Dal business plan presentato emerge come l’azienda intenda strutturarsi, costruendo un team in grado di garantire una crescita costante come quella attesa. Inoltre, l’afflusso di denaro risulta bilanciato visto che coinvolge anche il sistema bancario, non andando a penalizzare troppo l’azienda da fattori esterni.

Nota: si ricorda di consultare l'allegato "Estratto business plan" o il business plan stesso (in caso di problemi nello scaricamentro del file contattateci per e-mail) per la corretta valutazione delle aspettative economico-finanziare di Homes4All.

Capitale

Nel biennio 2020-2021, Homes4All ha condotto 2 diverse operazioni di crowdfunding che hanno permesso alla società di raccogliere 700 mila euro. Fondi impiegati per avviare il business e salvaguardare il diritto alla casa di famiglie nelle città di Torino, Genova e presto anche in alcune zone della Lombardia. 

L’attuale operazione invece è pensata per aumentare il numero di soci dell’iniziativa su cui Homes4All basa il suo business, aumentando anche le zone in cui la società opera, creando una rete diffusa sul territorio nazionale. I fondi raccolti verranno in buona parte impiegati per l’acquisto di altri immobili e per il potenziamento della macchina di gestione.

L’offerta presente sul portale offre agli investitori la possibilità di sottoscrivere quote della società Homes4All S.r.l. SB di "classe B” (a partire da sottoscrizioni pari o superiori a EUR 50.000), ovvero quote con diritto di voto in assemblea e “liquidation preference”, quote di “classe C”, prive del diritto di voto (con un investimento pari o superiore a EUR 10.000, ma inferiore a EUR 50.000), e quote di “classe D”, anch’esse prive del diritto di voto (con un investimento di almeno EUR 500 e inferiore a EUR 10.000). Per tutti i diritti specifici della singola categoria di quote si rimanda allo statuto sociale e/o al documento informativo allegato.

Il valore stimato dalla società per quest’operazione è di 4,5 milioni di euro.

L’operazione di aumento del capitale qui presentata è parte di un aumento di capitale complessivo di 1,5 milioni di euro. Il target minimo, fissato a 50 mila euro, è un obiettivo non vincolante, volto solo a dividere l’operazione in tranche per permettere di procedere all’iscrizione dei primi investitori nel libro dei soci e favorire lo svolgimento delle pratiche relative in tempi brevi, vista la durata maggiorata dell’operazione presentata.